Для любого предпринимателя, планирующего аренду в торговом центре, ключевым вопросом становится трафик. Без проходимости нет продаж — особенно в формате импульсной покупки. Однако не всякий трафик одинаково полезен: важно не только общее количество людей, но и направление потоков, плотность и соответствие целевой аудитории.
Почему нельзя полагаться только на цифры от ТЦ
Большинство ТЦ указывают среднюю посещаемость — 20 000, 50 000 или даже 180 000 человек в день, как в Авиапарке. Но эти цифры нужно уметь «читать». Они не отражают:
-
распределение трафика по этажам и галереям;
-
часы пиков и спадов;
-
направление движения;
-
процент целевых для вас покупателей;
-
сколько человек проходит мимо конкретной точки.
Например, в ТЦ может быть высокий трафик за счёт кинотеатра, но на галерее, где предлагается аренда, практически пусто. Или поток идет только к гипермаркету, а рядом стоящие точки «проседают» из-за отсутствия визуального контакта.
Методы оценки трафика до подписания договора
1. Личный обход и наблюдение
Самый надёжный и доступный метод — провести несколько часов в ТЦ, чтобы оценить реальное движение людей.
Что нужно сделать:
-
Прийти в ТЦ в будни и выходные, в разное время дня (утро, обед, вечер);
-
Посчитать количество проходящих людей мимо интересующего места — 15–30 минут наблюдений дадут базовую цифру;
-
Фиксировать не только количество, но и поведение: кто останавливается, кто заглядывает в витрины, кто просто идёт мимо.
Пример из практики:
В Europolis (более 400 магазинов и высокая проходимость) в будний день с 14:00 до 15:00 на центральной галерее фиксировалось до 300 человек в час, но рядом с точкой в боковом коридоре — только 40–50. Одинаковая аренда, но разная конверсия.
2. Использование данных управляющей компании
Управляющие часто предоставляют:
-
общую посещаемость по датам;
-
тепловые карты движения по галереям;
-
распределение трафика по входам и этажам.
Запрашивайте эти данные при переговорах. В Авиапарке, например, можно увидеть, что наибольший трафик — у входа со стороны ЦСКА и у Ашана. Если точка расположена в «мёртвой зоне», даже высокая общая посещаемость ТЦ не спасёт ситуацию.
3. Разбор соседних арендаторов
Если рядом стоят пустующие или часто сменяющиеся магазины — это тревожный сигнал. Обратное — если рядом бренды долго удерживают позицию, значит, точка рабочая.
Посмотрите:
-
как давно открыты соседи;
-
какие бренды рядом — усиливают они ваш формат или забирают аудиторию;
-
есть ли рядом якорные арендаторы (гипермаркеты, кинотеатры, известные бренды).
4. Целевая аудитория и её пересечение с потоком
Даже большой поток не даёт продаж, если он не совпадает с вашей аудиторией. Например, в ТЦ с акцентом на премиум-сегмент будет сложно продавать дешёвую электронику. В Авиапарке средний чек выше среднего по городу — здесь хорошо работают дизайнерские бренды, а в Europolis — микс доступного сегмента и брендов масс-маркета.
Определите:
-
кто приходит в ТЦ — семьи, студенты, туристы, офисные работники;
-
насколько этот профиль соответствует вашему товару и ценовой политике.
5. Анализ точек входа и направлений движения
Человек заходит в ТЦ, проходит определённый маршрут и покидает его. Только точки, стоящие на активных маршрутах, получают достаточный поток.
Что учитывать:
-
расположение эскалаторов и лифтов;
-
где находятся фудкорт и гипермаркет;
-
какие входы наиболее загружены (например, в Авиапарке — вход от метро ЦСКА).
6. Спросите арендаторов напрямую
Соседние арендаторы — источник реальной информации. Если вы вежливо и корректно пообщаетесь, то узнаете:
-
сколько человек заходит в день;
-
в какие часы пик продаж;
-
насколько хорошо работает зона;
-
были ли перемещения арендаторов с других точек.
В процессе написания статьи частично задействованы материалы с arendatrc.ru — аренда площади в ТЦ после оценки трафика
Дата публикации: 29 июля 2022 года