Чтобы доказать ценность квартиры, нужно заказать ее оценку. Обычно банк предлагает услуги компании-партнера. Те, в свою очередь, фотографируют комнаты, подъезд и двор и пару дней готовят отчет.
Остальные документы клиент собирает самостоятельно:
- договор купли-продажи квартиры;
- свидетельство о собственности;
- кадастровый паспорт;
- договор страхования и квитанция об оплате страховой премии;
- справку Ф40 из паспортного стола;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра;
- справку об остатке ссудной задолженности.
Как происходит выкуп квартиры у старого банка?
После проверки квартиры банк приступает к процедуре ее выкупа у первичного банка-кредитора. Иными словами, это этап самого рефинансирования: клиент подписывает документы по новому кредиту, а банк закрывает долг перед прошлым кредитором.
Если подробнее, то заемщик сначала подписывает документы по кредиту. Затем сообщает первичному банку о своем желании выкупить у них квартиру и уточняет свою задолженность. После этого передает реквизиты для зачисления суммы долга в новый банк.
В это же время клиенту нужно забрать квартиру из залога у старого банка и передать новому кредитору. Сперва вы пишите заявление с просьбой выдать закладную с отметкой об исполнении обязательств. Тут есть нюанс: пока закладная не перешла от одного банка к другому, кредит считается необеспеченным и по нему может действовать повышенная процентная ставка. Так банк стимулирует заемщика быстрее решить вопрос с документами. Сама закладная оформляется от 15 до 30 дней.
Когда закладная готова, заемщик со специалистом из банка предоставляет документ в МФЦ и пишет заявления на снятие обременения и наложение нового обременения. Попутно нужно представить сведения о квартире и заплатить госпошлину. Примерно через неделю квартира переходит в залог новому банку.
По каким причинам могут не одобрить рефинансирование?
Иногда, чтобы сохранить клиентов, банки включают в договор заключения ипотеки статью 43 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», согласно которой последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующим договором об ипотеке того же имущества, действие которого не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Таким образом банк создает заемщику препятствие для потенциального рефинансирования.
Еще одним препятствием может быть мораторий прежнего кредитора на досрочное погашение или комиссия за преждевременную выплату.
Кроме того, если заемщик совсем недавно начал выплачивать кредит, ему вряд ли предоставят рефинансирование ранее, чем через полгода. Новому кредитору необходимо удостовериться в своевременности платежей, ориентируясь на данные по выплатам ипотеки у первичного банка.
Также в некоторых случаях могут возникнуть сложности с предметом залога: ранее устраивающий залог предыдущего кредитора может вызвать сомнения у рефинансирующего банка. Чаще всего такое возникает при автокредитовании, поскольку требования банков к принимаемым в качестве обеспечения автомобилям могут существенно различаться.
Вопрос-ответ
Какие документы обычно нужны для оценки и покупки квартиры при рефинансировании?
Оценку выполняют банки-партнеры: фото помещений, подъезда и двора, отчет готовят пару дней. Остальные документы клиент собирает самостоятельно: договор купли-продажи, свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, договор страхования и квитанция об оплате страховой премии, справки Ф40 и об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, справка об остатке ссудной задолженности.
Как происходит процедура выкупа квартиры у старого банка?
Клиент подписывает документы по новому кредиту и банк закрывает долг перед прошлым кредитором. Затем он уведомляет первичный банк о желании выкупить квартиру, передает реквизиты для зачисления суммы займа в новый банк и забирает квартиру из залога. Подаются заявления на выдачу закладной с отметкой об исполнении обязательств, затем снимается старое и накладывается новое обременение через МФЦ; через примерно неделю квартира переходит в залог новому банку.
Какие причины могут препятствовать одобрению рефинансирования?
Возможны: запрет на досрочное погашение или комиссия за досрочку со стороны прежнего кредитора; статья 43 ФЗ № 102-ФЗ, ограничивающая рефинансирование; мораторий на досрочное погашение у прежнего кредитора; отсутствие стабильности выплат на момент рассмотрения кредита, обычно требуется не менее 6 месяцев платежей; сложности с предметом залога (особенно по автокредитованию), если требования к обеспечению различаются между банками.